Encontrarán aquí respuestas a algunas de las preguntas que surgen durante el proceso de compra de una vivienda.
En todo caso.
1. El depósito de reserva
Una vez que ha encontrado su vivienda ideal, podrá reservarla con la entrega de una cantidad concretada en función del precio final. Realizando la reserva, usted garantiza que la propiedad está fuera del mercado durante el plazo determinado en el documento de reserva y reservada para usted en las condiciones determinadas en dicho documento. Si Vd. no formaliza dicha reserva inmediatamente, se arriesga a que otro comprador reserve la vivienda y usted pierda la posibilidad de adquirir la propiedad.
2. El contrato privado de compraventa
Después del pago inicial del depósito de reserva, y una vez que el vendedor le notifique a Vd. el inicio del proceso de venta en los términos y condiciones contenidos en el Documento de reserva, tendrá un plazo de quince días naturales para examinar el borrador del contrato de compraventa. En caso de que ambas partes estén de acuerdo en cuanto al contenido de dicho contrato, se formalizará el mismo mediante su firma. El contrato privado de compraventa no le da un derecho de propiedad sino que pone de manifiesto es la voluntad de vendedor de VENDER, y la voluntad del comprador de COMPRAR, con unas condiciones, con unas CLÁUSULAS. 3. La escritura: dar fe
El día designado, comprador y vendedor (o sus legales representantes) firmarán en la Notaría escritura pública de compraventa, documento que acredita el cambio de titularidad de la propiedad y que contiene la información detallada sobre ésta (el notario habrá pedido previamente al registrador la nota simple informativa de las cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble).
La escritura debe ser firmada por el comprador (o una persona apoderada por él) ante Notario. El Notario es un fedatario público que da fe en escritura pública de la identidad de los firmantes, del hecho de que la compraventa se ha formalizado y firmado libremente por las partes en su presencia, y de que dicho acto se adecúa a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes e intervinientes. Por tanto el cierre de la operación consiste en la acreditación por un notario, del cambio de dueño de la propiedad. El precio de compra quedará, por supuesto, reflejado en la escritura.
Es necesario presentar en la notaría documentos acreditativos de la identidad de los intervinientes (más, en su caso, el poder de los apoderados), nota simple o copia simple o autorizada de la titularidad del vendedor, y el pago por el comprador del total precio de la compraventa. El vendedor entrega las llaves y el comprador (o el banco que está financiando la transacción mediante un préstamo hipotecario) entrega el dinero; éste es ya el punto sin retorno, la casa tiene un nuevo dueño.
4. Liquidación de los honorarios e impuestos
Honorarios
Deberán hacerse efectivos los honorarios correspondientes al Notario y al Registro de la Propiedad.
Los honorarios de notaría y de registro dependen del valor de la propiedad.
Por lo que respecta a los impuestos a cargo del comprador, debe distinguirse:
a) Supuestos de operaciones de compraventa sujetas a IVA:
Son las primeras transmisiones de vivienda, por lo que se encontrarían en esta situación las ventas que los promotores realizan al primer adquirente de la vivienda de obra nueva.
El IVA se deberá pagar por el comprador al vendedor simultáneamente a cada entrega parcial del precio de la compraventa que realice. Por tanto, con la escritura pública deberá quedar totalmente pagado dicho impuesto al vendedor, junto con el total del precio.
Estas operaciones, además de pagar IVA, se encuentran sujetas al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que posteriormente a la escritura el comprador deberá liquidar ante la Administración tributaria.
b) Supuestos de compraventas sujetas a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Se encuentran sujetas a este impuesto, y no a IVA, las segundas y sucesivas ventas de los inmuebles.
Este impuesto se liquidará por el comprador ante la Administración tributaria con posterioridad a la escritura.
Impuestos a cargo del vendedor
Antiguo Impuesto de plusvalía (hoy, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU - ).
Este impuesto se calcula en función del número de años que mantuvo la propiedad y del valor catastral de la misma. Cada ayuntamiento tiene un procedimiento diferente del pago de este impuesto, por lo que deberemos asesorarnos puntualmente sobre este particular.
Costes generales
El coste adicional que en España conlleva la compra de una propiedad nueva es aproximadamente de un 11% de media. Siempre deberá calcular ese porcentaje sobre el precio de la vivienda para poder cubrir todos los gastos de compraventa.
Asimismo, es preceptiva la comunicación de la venta efectuada al Catastro, al Ayuntamiento correspondiente (a efectos de IIVBNU) y en su caso a la Comunidad de Propietarios, en la forma y con los efectos de las normas reguladoras de cada uno de los citados organismos. |
